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房地产行业周报:节后成交略回暖,投资热度延续

政策跟踪

住建部:5月1日起住房公积金缴存比例一律不得高于12%:住房城乡建设部表示,目前他们与国家发改委、财政部、人民银行一道,正在制定《关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》,主要涉及以下内容:凡住房公积金缴存比例高于12%的,一律予以规范调整,不得超过12%;阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策,从2016年5月1日起实施,暂按两年执行;待企业经济效益好转后,再提高缴存比例或恢复缴存并补缴其缓缴的住房公积金。

统计局:1-3月份房地产开发投资17677亿元同比增长6.2%:2016年1-3月份,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%),增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中,住宅投资11670亿元,增长4.6%,提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。

我们的观点:

3月地产投资和新开工复苏继续超预期:2016年1-3月份,全国房地产开发投资同比增长6.2%,增速比1-2月份提高3.2个百分点。房屋新开工面积同比增长19.2%,增速提高5.5个百分点。1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3577万平方米,同比下降11.7%,降幅比1-2月份收窄7.7个百分点。值得注意的是,去年新开工基数较低,2015年3月份和4月份的新开工累计同比降幅达到18.4%和17.3%。我们认为,宽松的货币政策和一季度的商品房热销从供需两方面拉动了地产投资。同时,营改增实施将导致部分开发商在5月1日前提前开工。从历史来看,商品房销售到新开工到土地购置的传导、房地产开发资金来源到地产投资的传导效应显著,但有一定时滞性。2015年年末,房地产开发资金来源三月移动平均增速从9月份的2.5%提高到7.6%,2016年3月份同比增速又提高到24.74%,我们认为,虽然销售热度已经有所下降,但资金面的宽裕和传导链的时滞效应将导致二季度地产投资持续走高,全年来看,投资企稳,在后半年增幅将有所收窄。

房地产开发资金来源增速超预期,个人按揭增速亮眼:1-3月份,房地产开发企业到位资金同比增长14.7%,1-2月份为下降1.0%。其中,国内贷款同比增长6.5%;自筹资金同比增长4.7%;定金及预收款同比增长25.9%;个人按揭贷款同比增长46.2%,而去年同期只有1%的涨幅。3月我国新增人民币贷款1.37亿,环比增长89%,同比增长16%;个人购房的居民中长期贷款新增4397万元,环比增长142%,同比增长163%,创下历史同期新高,体现了个人按揭对地产基本面的“杠杆”作用

一季度销售热度符合预期,调整已现:

商品房销售增幅上升:1-3月份,商品房销售面积同比增长33.1%,增速比1-2月份提高4.9个百分点。商品房销售额增长54.1%,增速提高10.5个百分点。从高频数据来看,3月份商品房销售的增长基本符合预期,然而2016年3月25日,上海和深圳分别出台楼市调控、限购政策后,楼市降温迹象显著。可以看到,上海深圳限购政策出台以后,二线城市的表现优于一线和三四线城市。我们认为,在行业处于下行周期,城市分化愈发剧烈的背景下,短期内一线城市将继续面临回调并持续向二、三线城市传导,相比而言,二线城市政策面相对友好,供需较为平衡,年初出台的一系列去化政策已经使一部分开发商加快了开工进度,增大了供给,而二线城市的改善性需求释放有一定的持续性,供需共振,能够维持一段时间的热度。

行业跟踪:

一手房:环比上升16.0%,同比上升48.4%

本周中泰跟踪60大中城市一手房合计成交81,836套,环比上升16.0%,同比上升48.4%,年初至今累计同比增长39.7%。一线、二线、三线城市成交套数环比增速分别为21.2%、8.8%和21.3%。

二手房:环比上升36.1%,同比上升77.2%

本周中泰跟踪的18个城市二手房成交合计27,568套,环比上升36.1%,同比上升77.2%,年初至今累计同比增长105.8%。一线、二线、三线城市环比增速分别为51.8%、15.7%、44.8%。

库存:可售套数环比下降0.5%

本周中泰跟踪本周中泰跟踪全国25大城市住宅可售套数合计1,107,711套,环比下降0.5%,去化周期34.6周。一线、二线、三线环比增速分别为2.0%、-2.1%、-0.8%。一线、二线及三线去化周期分别为23.7、20.6、56.1周。

土地(2016/04/04-2016/04/10):成交价环比上升,供应量、挂牌价、成交量环比下降

本周全国100大中城市供应土地规划建筑面积环比下降52.5%,同比上升79.1%;挂牌均价环比下降14.0%,同比上升50.1%;成交土地规划建筑面积环比下降35.0%,同比上升22.1%;二线和三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-62.7%和-9.4%;成交均价环比下降4.2%,同比上升70.8%;成交总价环比下降37.7%,同比上升108.4%。

公司跟踪

美好集团:第二大股东永新众森与自然人袁启强先生签署了《股份转让协议》,永新众森将其持有的美好集团无限售条件流通股210,236,653股股份转让给袁启强先生。

天津松江:公司股东上海沅乙投资中心(有限合伙)2016年4月8日通过大宗交易系统减持公司1800万股,占总股本的1.92%,减持价格6元/股,套现1.08亿元。

绿地控股:第一季度新增房地产项目16个,分布于武汉、上海、南昌、佛山、北京、郑州、河南新乡、济南等8个城市,总地价173.33亿元。

廊坊发展:恒大地产集团有限公司(简称“恒大集团”)于4月11日和12日通过大宗交易及集中竞价累计买入公司股份1902.8万股,占公司总股本的5.005%,构成举牌。公司股票自4月14日起停牌。

万科A:为支持公司的海外投资与发展需要,全资子公司科修达有限公司在境外申请总额为英镑8600万元的银行借款,公司为有关借款提供担保。

保利地产:2015年营业收入123428784172.05元,同比增13.18%;归属于上市公司股东的净利润12347579022.33元,同比增1.21%。基本每股收益1.15元/股,同比增0.91%。拟发行公司债券规模不超过人民币150亿元,其中可续期公司债券不超过50亿元。

陆家嘴:60亿元超短期融资券获批注册,注册额度自通知书发出之日起2年内有效,可分期发行。

中洲控股:发布员工持股计划草案,该计划参与总人数不超过170人,设立时资金总额上限为7500万元,并通过资管计划募资后以合计不超过3亿元用于购买及持有公司股票,预计涉及公司股票数量约1857.59万股,占公司总股本的2.79%。

华夏幸福:2016年一季度实现销售额211.24亿元,相比去年同期增长51.82%,实现签约销售面积182.25万平方米,同比增长32.74%。与中航国际物流(天津)有限公司签署战略合作框架协议。与邢台市人民政府签订《关于整体合作开发建设经营河北省邢台市约定区域的合作备忘录》,将在约120平方公里面积内合作一个PPP项目。

投资建议:从纵向比较来看,目前地产板块的P/E和P/B都不在历史低位。从历史上地产基本面和地产板块估值情况来看,当地产行业处于小周期向上时,地产板块P/E高于大盘,当地产行业处于小周期向下时,地产板块无法跑赢大盘,且地产股估值在盘面上的表现先于地产行业基本面,因此,在行业面临短期见顶时,地产股难有超额收益,我们认为未来当小周期触底前,或回调兑现时,或许是传统地产板股的配置机会。建议重点关注:1)布局二线的地产公司:如阳光城(未覆盖),华发股份(未覆盖),新城控股,鲁商置业等;2)实现轻资产化,现金流充裕的地产公司:新城控股,阳光城(未覆盖),泰禾集团,招商蛇口,华联控股等3)国企改革、重组、转型预期的地产公司:鲁商置业、三木集团(未覆盖)等。

风险提示:二线受一线影响降温,三四线去化效果不达预期。